Was zu den Themen Eigentümergemeinschaft, Teilungserklärung und Mängelbeseitigung zu beachten ist

Der Erwerb einer Eigentumswohnung vom Bauträger ist die Gelegenheit, eine neu errichtete Immobilie zu erwerben. Für den Ersterwerber sind jedoch einige Dinge zu beachten. Zunächst muss der Eigentümer den Kaufvertrag und die Teilungserklärung aufmerksam prüfen. Sofern im Kaufvertrag der Kaufgegenstand abweichend von den Regelungen der Teilungserklärung definiert ist, besteht bereits Unklarheit, was genau der Erwerber denn erwirbt. Der Fall, dass die Reglungen der Teilungserklärung von den tatsächlichen Gegebenheiten abweichen, kommt nicht selten vor.

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Der Neubau in Deutschland zieht an, am häufigsten werden Eigentumswohnungen vom Bauträger erworben. Erstkäufer sollten auf einige mögliche Fallstricke beim Kauf vorbereitet sein.

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 Weiterhin sind von erheblicher wirtschaftlicher Bedeutung die kaufvertraglichen Regelungen zur Fälligkeit des Kaufpreises, zur Fertigstellung des Kaufgegenstands, zur Lastenfreistellung des Kaufgegenstands, zur Mängelhaftung des Bauträgers inklusive der bestehenden Gewährleistungsrechte und Rücktrittsrechte sowie

die Baubeschreibung.

Aufgrund der für den Laien unüberschaubaren juristischen Fragestellungen

sollte der Kaufinteressent sich vor Vertragsschluss umfassend rechtlich beraten lassen. Die Komplexität der rechtlichen Materie kann anhand nachfolgend umrissener Problemfelder veranschaulicht werden:

 

Entstehung der Wohnungseigentümergemeinschaft

 

Die Frage, wann die Wohnungseigentümergemeinschaft im rechtlichen Sinne entsteht, kann durchaus kompliziert sein und ist gleichermaßen für die Rechte und

Pflichten der Eigentümer relevant. Bereits im Vorfeld zum Entstehen der Wohnungseigentümergemeinschaft werden jedoch die Vorschriften des Gesetzes über Wohnungseigentum (WEG) analog auf die Rechtsverhältnisse der werdenden Gemeinschaft

angewendet.

 

Bestellung eines Erstverwalters

 

Der Bauträger kann bereits mit der Teilungserklärung einen Erstverwalter bestellen. Diese Bestellung ist jedoch nur für einen Zeitraum von bis zu drei Jahren zulässig. Ist ein Verwalter in der Teilungserklärung bestimmt, kann der Bauträger

diesen nicht nach Belieben austauschen.

 

Weiterhin sind gewisse Regelungen in der Teilungserklärung in Bezug auf den Verwalter gegebenenfalls unwirksam oder gar nichtig, zum Beispiel Regelungen zu Sondervergütungen des Verwalters. Auch in dieser Hinsicht lohnt ein Blick in die Teilungserklärung der Wohnungseigentümergemeinschaft.

 

Abnahmeregelungen in der Teilungserklärung

 

Es kommt durchaus vor, dass in der vom Bauträger erstellten Teilungserklärung Regelungen zur Abnahme des Gemeinschaftseigentums getroffen werden. In der Regel wird bereits dort ein Sachverständiger zur Abnahme bestimmt. Teilweise soll dann die Abnahme auch für spätere Erwerber – sogenannte Nachzügler-Erwerber – gelten. Derartige Bestimmungen in Teilungserklärungen sind regelmäßig nichtig, da jedem Erwerber ein individueller Anspruch auf eine mangelfreie Werksleistung auch in Hinblick auf das Gemeinschaftseigentum zusteht, mithin auch ein Anspruch auf eine eigene Abnahme.

Abnahme und Mängelbeseitigungsansprüche

 

Ist eine Abnahme dann erfolgt und wurde diese vorbehaltlich festgestellter Mängel erklärt, ist in Hinblick auf das Gemeinschaftseigentum die Wohnungseigentümergemeinschaft zuständig, die festgestellten Mängel geltend zu machen.

An dieser Stelle ist wichtig, dass der Verwalter möglichst unabhängig von dem

Bauträger ist. Aufgrund der Verjährungsregelungen wurde der zulässige Zeitraum zur Erstbestellung des Verwalters bewusst auf drei Jahre begrenzt. Der Bauträger soll dadurch daran gehindert werden, über die Auswahl des Verwalters die Mängelbeseitigungsansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft zu untergraben.

 

Antworten auf Ihre Fragen erhalten Sie bei Haus & Grund Frankfurt e.V.

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 Rechtsanwalt Thomas Bellmer

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht