Hürden beim barrierefreien Umbau

Barrierefreiheit_Weil_IMG_5752_min.jpgIn Zeiten, in denen unsere Gesellschaft zunehmend altersbedingt neue Bauformen und Umbaumaßnahmen benötigt, rückt der Begriff „Barrierefreiheit“ immer weiter in das Zentrum der recht­lichen Beratung von Immo­bilieneigentümern. Insbesondere bei der Vermietung von Wohnraum spielt die Barrierefreiheit aufgrund der gesetzlichen Regelung im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) eine maßgebliche Rolle. Was gilt es zu beachten?
Gemäß § 554a Absatz 1BGB kann der Mieter von Wohnraum vom Vermieter die Zustimmung zu baulichen Veränderungen oder sonstigen Einrichtungen verlangen, die für eine behindertengerechte Nutzung der Mietsache oder den Zugang zu ihr erforderlich sind, wenn er ein berechtigtes Interesse daran hat.
Der Vermieter hingegen kann diese Zustimmung nur dann verweigern, wenn sein Interesse an der unveränderten Erhaltung der Mietsache oder des Gebäudes das Interesse des Mieters an einer behindertengerechten Nutzung der Mietsache überwiegt. Hierbei sind auch die berechtigten Interessen anderer Mieter im Gebäude zu berücksichtigen.
Als barrierefrei definiert der Gesetzgeber im Behindertengleichstellungsgesetz solche baulichen Anlagen, die für behinderte Menschen in allgemein üblicher Weise ohne besondere Erschwernis und grundsätzlich ohne fremde Hilfe zugänglich und nutzbar sind.
Soweit der Mieter mithin vorträgt, dass bauliche Veränderung aufgrund seiner Behinderung – die körperlicher-, geistiger-, krankheits- oder altersbedingter Ursache sein kann – notwendig sind, gilt es zu prüfen, ob der Vermieter tatsächlich zur Zustimmung verpflichtet ist. Der Mieter will in dieser Situation in die Bausubstanz eingreifen, weshalb der Gesetzgeber und die Rechtsprechung dem Vermieter eine Reihe von Möglichkeiten bietet, von denen er seine Zustimmung abhängig machen darf.
So wird bereits in § 554a
Absatz 2 BGB darauf verwiesen, dass der Vermieter seine Zustimmung von der Leistung einer angemessenen zusätz­lichen Sicherheit für die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes abhängig machen darf. Die Rechtsprechung hat mehrere Bedingungen zum Schutze des Vermieters ent­wickelt.
Das sind die wichtigsten
Bedingungen, von denen der Vermieter seine Zustimmung abhängig machen:
• Vor Beginn der Baumaßnahmen hat der Mieter dem Vermieter nachzuweisen, dass zur Absicherung von Schäden durch den Umbau eine ausreichende Haftpflichtversicherung von Seiten des Mieters besteht.
• Nach Beendigung des Mietverhältnisses ist der Mieter verpflichtet, die Baumaßnahmen wieder zu entfernen und den ursprünglichen Zustand wieder herzustellen. Die hierfür erforderlichen Kosten selbst zu tragen.
• Zur Absicherung des Anspruches des Vermieters auf Rückbau und Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes, hat der Mieter dem Vermieter eine gesonderte Sicherheitsleistung in Geld zu leisten. Deren Höhe orientiert sich an den voraussichtlichen Rückbau- und Entsorgungskosten.
• Für berechtigte Mietminderungsansprüche oder sonstige Schadensersatzansprüche anderer Hausbewohner gegenüber dem Vermieter, welche diesen aufgrund der Baumaßnahmen zustehen, hat der Mieter dem Vermieter einen Ausgleich in voller Höhe der Ansprüche zu leisten.
Zum Zwecke der Beweissicherung sollten die darlegten Bedingungen schriftlich vereinbart werden. Hierbei sind zusätzlich die Baumaßnahmen wie auch die vom Mieter angegebene Begründung des Anspruches auf Zustimmung zu baulichen Veränderungen zum Zwecke der Barrierefreiheit anzugeben.